Siết chặt cấm phân lô bán nền người dân có được tách thửa

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt quy định về việc phân lô, bán nền. Theo đó, người dân đang rất quan tâm liệu cấm phân lô bán nền thì người dân có còn được tách thửa để tặng cho, thừa kế…? Vậy có đúng không được tách thửa từ 01/01/2025 nếu cấm phân lô bán nền?

1. Có đúng không được tách thửa từ 01/01/2025 nếu cấm phân lô bán nền?
2. Thủ tục mua đất phân lô bán nền theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023
3. Những lưu ý khi mua đất dự án phân lô bán nền
   Xem thêm tại Luật Tư Minh

1. Có đúng không được tách thửa từ 01/01/2025 nếu cấm phân lô bán nền?

   • Đất phân lô bán nền là gì?

     • Hiện nay, tuy phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, song hiện vẫn chưa có quy định nào đưa ra khái niệm cụ thể về việc phân lô bán nền.
     • Do đó, vẫn còn nhiều người hiểu phân lô bán nền là việc các cá nhân hay hộ gia đình thực hiện tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… cho cá nhân, tổ chức khác.
     • Tuy nhiên, đất phân lô được hiểu là một thửa đất lớn được quy hoạch thành từng lô và chưa xây dựng. Sau khi thực hiện chuyển nhượng đất nền phân lô thì chủ sử dụng mảnh đất có quyền triển khai công trình xây dựng theo nhu cầu.
     • Do vậy có thể hiểu bản chất việc phân lô bán nền chính là việc tách những thửa đất lớn trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép.

   • Có đúng không được tách thửa từ 01/01/2025 nếu cấm phân lô bán nền? 

     • Đây là câu hỏi mà rất nhiều người đặt ra khi Nhà nước đưa ra quy định về siết chặt phân lô bán nền tại 105 tỉnh thành.
     • Tuy nhiên có thể khẳng định, khi siết chặt quy định về phân lô bán nền tại các loại đô thị đặc biệt, loại I, II, III theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 thì cũng sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân mà chỉ siết chặt áp dụng đối với các dự án bất động sản.
     • Như vậy tới đây, khi siết quy định về việc không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
     • Nghĩa là, từ 2025, sẽ phải bán tài sản gắn liền với đất kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đủ thủ tục, giấy tờ pháp lý như trước đây. Việc này sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ, làm giá khiến lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra trong nhiều năm qua.

2. Thủ tục mua đất phân lô bán nền theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023

   • Điều kiện được thực hiện chuyển nhượng:

     Theo quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện đối với bên chuyển nhượng bao gồm:

     • – Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản đảm bảo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này bao gồm:
       • + Phải thành lập thành doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Theo đó, doanh nghiệp phải đáp ứng đủ các điều kiện:
     • Không bị cấm/tạm dừng/đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc các cơ quan khác có thẩm quyền.
     • Phải đảm bảo được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
     • Vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô <20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên và phải đảm bảo được khả năng huy động vốn khi thực hiện dự án.
     • Nếu doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ, đảm bảo tỷ lệ nêu trên của từng dự án.

   • Thủ tục sang tên Sổ đỏ :

     • Sau khi kiểm tra đủ điều kiện chuyển nhượng, các bên thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định.
     • Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
     • Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính ở chi cục Thuế nơi có đất.
     • Bước 3: Đăng ký sang tên tại Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ khi ký hợp đồng công chứng.

3. Những lưu ý khi mua đất dự án phân lô bán nền:

   1. Để tránh những rủi ro khi chuyển nhượng, người mua không nên tin tưởng vào những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượng hoặc môi giới. Theo đó, trước khi mua cần xem xét kỹ các vấn đề như:
   2. – Kiểm tra kĩ càng và không chuyển tiền cho bên chuyển nhượng trước mà không ký hợp đồng đặt cọc.
   3. – Tất cả hợp đồng pháp lý đều cần công chứng để tránh được rủi ro khi giao dịch.
   4. – Kiểm tra kĩ những thông tin sau của bên chuyển nhượng bao gồm:
   5.  Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư hay là môi giới.
   6. Chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy tờ cấp phép từ UBND tỉnh cho phép được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.

Kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính vì pháp luật cấm thực hiện chuyển nhượng đất phân lô, bán nền khi chưa hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính.