Mua bán đất bằng giấy viết tay hiện nay khá phổ biến nhưng lại rất dễ xảy ra tranh chấp. Mặc dù các bên có đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực mà chỉ có giấy viết tay thì tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng mà có thể phải trả lại đất.
1. MUA BÁN ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ HỢP PHÁP KHÔNG?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người sử dụng đất có đất được mua, tặng cho bằng giấy viết tay thuộc một trong 02 trường hợp sau đây và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014 được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
– Người sử dụng đấ đang sử dụng đất do chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008
– Người sử dụng đất đang sử dụng đất do chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.
Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. NHỮNG TRƯỜNG HỢP PHẢI TRẢ LẠI ĐẤT KHI MUA BẰNG GIẤY VIẾT TAY
2.1. PHẢI TRẢ LẠI ĐẤT NẾU HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VÔ HIỆU
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Việc mua bán đất bằng giấy viết tay chủ yếu xảy ra đối với các trường hợp chưa có sổ đỏ, sổ hồng trên đất hoặc do các bên không nắm rõ quy định phải công chứng, xác nhận hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu có hậu quả pháp lý như sau:
– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả
Như vậy, theo căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan có căn cứ là giao dịch mua bán đất vô hiệu thì rất có thể phải trả đất lại cho bên bán. Do đó có thể thấy mua bán đất bằng giấy viết tay rất rủi ro nếu không có đủ kiến thức pháp luật và hiểu biết thì rất dễ xảy ra sai sót.
2.2. TRƯỜNG HỢP MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY TỪ TRƯỚC NGÀY 01/7/2014:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
– Sử dụng đất do chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
– Quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Như vậy, đối với trường hợp sử dụng đất do chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận không phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Hay nói cách khác, dù hợp đồng chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” hoặc đánh máy nhưng có chữ ký của các bên thì không phải trả lại quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu đê có Giấy chứng nhận mới. Tuy nhiên, do giá trị quyền sử dụng đất tăng lên các bên thường xảy ra tranh chấp; khi có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được sang tên và phải trả lại đất nếu bị tuyên vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng trước 01/7/2014 không có công chứng hoặc chứng thực thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện.
2.3. TRƯỜNG HỢP MUA BÁN ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY TỪ NGÀY 01/7/2014 ĐẾN NAY:
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi đủ điều kiện sau:
– Điều kiện về chủ thể:
+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
– Điều kiện về mục đích và nội dung: Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
– Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực
Nếu vi phạm một trong những điều kiện trên thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015)
Hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng bị vô hiệu:
– Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
– Theo quy định tại khoản 2 Điều 129, Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay nếu chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” sẽ không được đăng ký sang tên, trừ trường hợp một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Mặt khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hay nói cách khác, 1 bên trả lại tiền còn bên kia trả lại đất.
3. THỦ TỤC XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN KHI MUA ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay như sau:
Hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất nay thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu số 04a/ĐK
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa các bên
– Một trong số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và điều 18 NGhị định 43/2014/NĐ-CP (nếu trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014)
– Nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phải có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất ở, chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận sở hữu cây lâu năm theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nếu thuộc các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện miễn, giảm các nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Có hai cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của người dân bao gồm:
– Ủy ban nhân dân cấp xã: nơp tiếp nhận ban đầu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ thỉ Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận vào hồ sơ về hiện trạng sử dụng đất của thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Nhận kết quả
Trong trường hợp đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân xã tiến hành xác nhận cho người dân về thời điểm bắt đầu sử dụng của thửa đất, nguồn gốc thửa đất, xác nhận tình trạng tranh chấp, xác nhận đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hay không. Sau khi xác nhận xong về kết quả thì tiến hành niêm yết công khai kết qura xác nhận tại trụ sở.
Kết luận: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được sang tên và phải trả lại đất nếu bị tuyên vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 không có công chứng hoặc chứng thực thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện (không phải trả lại đất).
Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về vấn đề trong bài viết này hoặc các vấn đề pháp lý khác xin vui lòng liên hệ tới Hotline tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua số điện thoại 0918254646 để được hỗ trợ giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Luật Tư Minh xin trân trọng cảm ơn!
