MUA ĐẤT QUA VI BẰNG CÓ LÀM SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG??

Vi bằng là gì?

• Như vậy, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến lập, ghi nhận sự kiện theo yêu cầu của bên bán và bên mua.
• Mua nhà đất qua vi bằng khác gì mua nhà đất có hợp đồng công chứng?
• Vi bằng và công chứng là 02 hoạt động hoàn toàn khác nhau cả về bản chất và ý nghĩa.

1. Về công chứng – Vi Bằng

   1. Theo Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014 quy định:
      1. “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài
      2. Do đó, công chứng hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực (có xảy ra sự việc mua bán theo nội dung 02 bên thoả thuận), tính hợp pháp (tức là thửa đất phải đủ điều kiên để được bán,..), không trái đạo đức xã hội…
      3. Hoạt động công chứng là hoạt động bắt buộc phải thực hiện khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất, trừ trường hợp bên mua hoặc bên bán là doanh nghiệp kinh doanh BĐS (căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

2. Về Vi Bằng

   1. Căn cứ Khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
   2. Hiện nay, có nhiều người áp dụng mua bán nhà đất công chứng vi bằng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không tồn tại thuật ngữ “công chứng vi bằng”.
   3. Đây là thuật ngữ mà nhiều môi giới tự “vẽ ra” để làm người mua nhầm lẫn về giá trị pháp lý của việc lập vi bằng.
   4. Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng khẳng định:  Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Lập vi bằng mua bán đất có giá trị pháp lý ?  

   1. Như trình bày ở trên, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý.
   2. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng.
   3. Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng trong trường hợp sau:
      • “Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng   
      • Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
      • Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
        • Mà căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch mua bán đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực.
        • Do vậy, thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất. Việc lập vi bằng để mua bán nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý.

4. Xử phạt mua bán đất vi bằng thế nào?

   • Căn cứ Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng.
   • Tổng kết: Việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định pháp luật.
   • Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây:
     • Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
     • Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
     • Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.

Mua đất vi bằng có làm sổ đổ được không?

Theo Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014 quy định:

• “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:
  • Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch),
  • Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch)
  • Theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
• Do đó, công chứng hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực (có xảy ra sự việc mua bán theo nội dung 02 bên thoả thuận), tính hợp pháp (tức là thửa đất phải đủ điều kiên để được bán,..), không trái đạo đức xã hội…

• Căn cứ Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng.
• Tổng kết: Việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định pháp luật.