Có Nên Đầu Tư Condotel Vào Thời Điểm Này?

Quy định pháp luật có liên quan đến căn hộ Condotel?

Theo quy định của pháp luật tại Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một Condotel, thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…;

Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài.

Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan.

NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI MUA BÁN CĂN HỘ CONDOTEL?

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Hiện nay, khá khó khăn để một căn hộ nhà ở lại phục vụ mục đích kinh doanh du lịch được cấp chứng nhận quyền sở hữu. Chính vì thế, rất nhiều căn hộ condotel được bán trong tình trạng “chờ sổ hồng”. Nhiều người mua cả tin mua bán không cần chứng nhận quyền sở hữu. Điều này sẽ gây ra nhiều hệ lụy ảnh hưởng đến việc sở hữu lâu dài của chúng ta. Thông thường khi không chứng nhận được quyền sở hữu thì bản thân người sở hữu cũng sẽ không có quyền định đoạt pháp lý tài sản của mình. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý, khi mua bán căn hộ Condotel cần phải đảm bảo có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” theo đúng quy định của Pháp luật về việc chuyển nhượng, mua bán.

Thời hạn sử dụng căn hộ

Condotel thực chất không phải là nhà ở được xây dựng trên đất hay loại hình căn hộ được giao quyền sở hữu hoàn toàn. Condotel được nhà nước giao quyền sở hữu vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh), là không quá 50 năm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án. Như vậy, càng để lâu thì căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá trị khai thác sử dụng.

Các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành

Condotel cũng tương tự như các căn hộ chung cư thông thường hiện nay, người sở hữu đều phải chi trả các khoản phí dịch vụ cố định hàng tháng gồm các loại chi phí: Chi phí duy trì như điện, nước, internet; phí bảo trì; và phí quản lý vận hành. Và thực tế, chưa có chế tài nào quản lý phí dịch vụ của Condotel nghiêm ngặt như các căn hộ thông thường vì thế rất có thể chi phí cho loại hình này sẽ không hề thấp và hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ. Chính vì thế bạn cần lưu ý kiểm tra thật kỹ các thông tin, phí dịch vụ trước khi tiến hành mua bán căn hộ condotel.

Lợi nhuận mà chủ đầu tư đã cam kết

Phần lớn người mua Condotel không để phục vụ mục đích ở mà thường kết hợp nghỉ dưỡng và kinh doanh. Thực tế, khi một Condotel đưa vào sử dụng thì người mua sẽ phải đóng chi phí như đã nói phía trên, xong theo đó việc lợi nhuận cao hay thấp còn tùy thuộc vào số lượng khách hàng mà việc này lại do nhiều yếu tố như địa điểm du lịch, kế hoạch kinh doanh, marketing của chủ sở hữu căn hộ. Vì vậy, nếu ký hợp đồng mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận cố định, thì sự hiệu quả khi đầu tư condotel người mua cần phải có sự cân nhắc kỹ lưỡng.

Bản chất phí bảo trì, duy trì và phí quản lý căn hộ

Dựa trên pháp luật hiện hành thì đối với căn hộ du lịch hoàn toàn không có bất kỳ quy định nào về việc thu phí bảo trì, phí quản lý vận hành và phí duy trì dịch vụ như điện, nước, internet và cáp, mà hoàn toàn phụ thuộc vào chủ đầu tư hoặc sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua condotel. Theo đó, sẽ phát sinh các vấn đề như sau: (1) Việc tăng, giảm các loại mức phí này người quyết định cuối cùng vẫn là chủ đầu tư nếu có tranh chấp, bất chấp có thỏa thuận trong hợp đồng; (2) Việc thu, quản lý và sử dụng phí này như thế nào cũng là chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư là người quyết định cuối cùng và chủ đầu tư có quyền công khai hoặc không công khai.

Khi đó với chỉ một hợp đồng mua bán, nếu không quy định cụ thể, rõ ràng về việc này, thì Tòa án không thể bảo vệ được quyền lợi cho người mua được. Trong khi hầu hết các hợp đồng mua bán căn hộ condotel tôi đã đọc đều không quy định cụ thể phương thức thu và chi các khoản phí này.

Mục đích sử dụng Condotel

Sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, thì người mua có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế thì hoàn toàn không dễ dàng như vậy, mà mọi thứ phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có thể tự mình hoặc thuê một đơn vị quản lý vận hành thực hiện, nhưng cho dù bằng hình thức nào thì chủ đầu tư cũng phải ban hành Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản lý vận hành tòa nhà. Chính vì vậy, người mua condotel không thể tự ý sửa chữa, phá dỡ hoặc thay đổi kết cấu bên trong một condotel, không thể tự ý thuê một đơn vị cung cấp dịch vụ khác hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ mình đã mua, cho dù mình đã sở hữu căn hộ. Người mua condotel cũng không thể tự ý tìm kiếm khách du lịch, rồi cho phép một hoặc nhiều khách du lịch cùng lúc ở trong căn hộ của mình tùy ý. Mà mọi thứ đều phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo Nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết định.

Việc định đoạt, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ Condotel cho người khác (bên thứ ba) như thế nào?

Như đã nêu ở các mục trên, do pháp luật chưa quy định cụ thể, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý,…từ người mua condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”, trong khi pháp luật chưa quy định để chính thức thừa nhận loại hình bất động sản này là một đối tượng được phép giao dịch và cấp giấy chủ quyền hợp lệ. Do vậy, các thủ tục để sang tên, công chứng, chứng thực,…cũng bị vướng mắc.

Thực tế, để thực hiện các quyền trên, không còn cách nào khác hơn là người mua phải phụ thuộc chủ đầu tư (người bán) thông qua thủ tục xin để xác nhận/công nhận nhằm thay đổi/xác nhận người đứng tên trên hợp đồng mua bán, hợp đồng giao dịch. Và mỗi lần xác nhận như vậy, chắc chắn phải đi xin, phải làm văn bản trình bày, giải trình và cũng phải mất một khoản phí do chủ đầu tư tự ấn định. Thời gian giải quyết bao lâu, chi phí bao nhiêu cho mỗi lần thực hiện đều phụ thuộc chủ đầu tư và do chủ đầu tư quyết định cuối cùng.

Rủi ro liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Toàn bộ công trình condotel có thể bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá khi chủ đầu tư mắc nợ. Theo đó, khi chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, bị tố cáo, kiện tụng hoặc bị thua kiện và phải có nghĩa vụ trả nợ hoặc khi phải thi hành bản án của Tòa án, thì khi đó cơ quan thi hành án có thẩm quyền sẽ kê biên tài sản này của chủ đầu tư, căn cứ giấy chứng nhận sở hữu công trình condotel của chủ đầu tư. Khi đó, quyền lợi của những người mua condotel không ai có thể đảm bảo được.

Rủi ro khi gặp hoàn cảnh tài chính khó khăn

Ngoài ra, rủi ro đáng phải nhắc đến là khi nền kinh tế rơi vào tình trạng khó khăn, không thể loại trừ khả năng chủ đầu tư sẽ đưa toàn bộ công trình Condotel này đi thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh, khi đó, quyền lợi của những người mua căn hộ cũng không được bảo đảm.

Có nên đầu tư condotel vào thời điểm này?

Như vậy, để trả lời có nên mua bán, đầu tư căn hộ Condotel hay không thì thông qua bài viết này, chắc hẳn các bạn đã tự có câu trả lời cho mình. Theo quan điểm của Luật Tư Minh, Condotel là một kênh đầu tư không ổn định, không chắc chắn do vướng nhiều vấn đề pháp lý. Người mua phải nắm vững bản chất và những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý trước khi đầu tư mua condotel như trên. Không tin vào thông tin quảng cáo và cam kết lợi nhuận mà phải rà soát thật kỹ từng vấn đề pháp lý trước khi đầu tư mua bán. Trường hợp đã ký hợp đồng mua bán rồi, nên rà soát lại hợp đồng và tính toán lại sự hiệu quả, mục đích mua theo nội dung phân tích nêu trên, nhằm có phương án giải quyết phù hợp cho chính mình.