Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?

1. Giới thiệu

Chuyển nhượng dự án bất động sản là quá trình chuyển giao quyền sở hữu và quản lý một dự án bất động sản từ một chủ đầu tư hoặc bên sở hữu sang một bên khác. Quá trình này có thể bao gồm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền khai thác, và quyền quản lý dự án. Chuyển nhượng dự án bất động sản không chỉ giới hạn ở việc bán tài sản mà còn có thể bao gồm các quyền lợi khác như cổ phần trong công ty phát triển bất động sản hoặc các hợp đồng liên quan.

Trong lĩnh vực bất động sản, việc chuyển nhượng có thể được phân chia thành hai loại chính: chuyển nhượng toàn bộ dự án và chuyển nhượng một phần dự án.

– Chuyển nhượng toàn bộ dự án: Đây là hình thức chuyển nhượng trong đó bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao toàn bộ quyền sở hữu, quyền quản lý, và nghĩa vụ liên quan đến dự án cho bên nhận chuyển nhượng. Điều này bao gồm tất cả tài sản, giấy phép, hợp đồng, và quyền lợi liên quan. Việc chuyển nhượng toàn bộ thường diễn ra khi chủ đầu tư quyết định rút lui khỏi dự án hoặc khi dự án đã hoàn thiện và có giá trị thương mại cao.

– Chuyển nhượng một phần dự án: Hình thức này cho phép bên chuyển nhượng chỉ chuyển giao một phần cụ thể của dự án, có thể là một khu đất, một tòa nhà, hoặc một số quyền lợi nhất định. Chuyển nhượng một phần dự án thường được thực hiện khi chủ đầu tư muốn huy động vốn hoặc chia sẻ rủi ro với các bên khác mà không cần phải bán toàn bộ dự án. Điều này giúp tối ưu hóa lợi ích tài chính và duy trì quyền kiểm soát một phần của dự án.

Việc hiểu rõ về chuyển nhượng dự án bất động sản và sự khác biệt giữa hai hình thức này không chỉ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp trong quá trình giao dịch.

2. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

(1) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

– Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;

– Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;

– Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

(2) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

– Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;

– Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;

– Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

(3) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

– Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;

+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

+ Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

+ Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;

+ Dự án còn trong thời hạn thực hiện;

+ Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2023.

– Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

– Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các Khoản 1, 2, 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

– Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2,3 và 4 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2023 thì việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

4. Lợi ích và rủi ro của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động phức tạp, mang lại cả cơ hội và thách thức cho các bên tham gia. Để đưa ra quyết định đúng đắn, cần cân nhắc kỹ lưỡng cả lợi ích và rủi ro tiềm ẩn.

Lợi ích của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

Đối với chủ đầu tư hiện tại:

– Tiếp cận nguồn vốn mới: Giúp chủ đầu tư giải quyết các khó khăn về tài chính, tiếp tục triển khai dự án.

– Tối ưu hóa danh mục đầu tư: Chuyển nhượng dự án để tập trung vào các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi hoặc các dự án khác có tiềm năng sinh lời cao hơn.

– Rút ngắn thời gian hoàn vốn: Nhận lại một khoản tiền lớn ngay lập tức thay vì chờ đợi thu hồi vốn từ việc kinh doanh bất động sản.

Đối với nhà đầu tư mới:

– Tham gia vào một dự án đã được định hình: Giảm thiểu rủi ro so với việc đầu tư vào một dự án hoàn toàn mới.

– Tận dụng cơ sở hạ tầng và các nguồn lực sẵn có: Tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư.

– Nắm bắt cơ hội sinh lời: Nếu dự án có tiềm năng phát triển tốt, nhà đầu tư mới có thể thu được lợi nhuận cao.

Rủi ro của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

Rủi ro pháp lý:

– Hợp đồng chuyển nhượng không rõ ràng: Có thể dẫn đến tranh chấp, kiện tụng sau này.

– Vướng mắc về quyền sử dụng đất: Dự án có thể bị khiếu nại về quyền sở hữu, dẫn đến việc phải dừng thi công.

– Vi phạm các quy định pháp luật: Có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự.

Rủi ro tài chính:

– Giá trị dự án không đúng như kỳ vọng: Nhà đầu tư mới có thể phải đối mặt với những rủi ro về tài chính nếu giá trị thực tế của dự án thấp hơn so với giá trị đã thỏa thuận.

– Chi phí phát sinh không dự kiến: Có thể phát sinh những chi phí phát sinh không lường trước được, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Rủi ro về tiến độ:

– Dự án bị chậm tiến độ: Do nhiều nguyên nhân khác nhau như thiếu vốn, khó khăn về thủ tục hành chính, vướng mắc về mặt pháp lý.

– Chất lượng công trình không đảm bảo: Nếu dự án được chuyển nhượng trong quá trình thi công, nhà đầu tư mới có thể phải đối mặt với rủi ro về chất lượng công trình.

********

Công Ty Luật TNHH Tư Minh

Địa chỉ 1: Số 16 Đường D21 P. Phước Long B, Tp Thủ Đức

Địa chỉ 2: Đường DT747, KP4, phường Uyên Hưng, TP. Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương.

Địa chỉ 3: Văn phòng đại diện Số 80 đường Song Hành, KDT Lakeview City, phường An Phú, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.

Hotline: 1900 299 208

Website: www luattuminh vn

*****************************

LUẬT TƯ MINH – TÂM SÁNG TRÍ MINH