Mua bán nhà đất có được thỏa thuận công chứng xong mới chuyển tiền được không

1. Quy định về vấn đề mua bán (chuyển nhượng) nhà đất theo quy định pháp luật

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền. Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“ 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho 
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng 
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp 
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Khi người sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện quy định của pháp luật. Thì được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên khi mua bán đất thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên). Nếu không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua và từ đó dễ xảy ra tranh chấp.

2. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể thực hiện theo thủ tục sau:

– Bước 1: Căn cứ theo quy định tại điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản. Do đó hai bên cần thực hiện công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất.

– Bước 2: Sau khi công chứng hợp đồng mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường hoặc nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản. Căn cứ Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Tờ khai đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc sổ hồng);

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (mỗi loại 02 bản có chứng thực);

+ Hợp đồng về quyền sử dụng đất bản gốc và bản có công chứng;

+ Bản sao giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn hoặc đã ly hôn) (mỗi loại 02 bản có chứng thực);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

+ Tờ khai đăng ký thuế;

+ Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên Môi trường chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo thuế, Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Thời gian thực hiện thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc

– Bước 3: Sau khi nộp hồ sơ đầy đủ thì các bên sẽ nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, bạn đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Một số nghĩa vụ tài chính hai bên cần thực hiện: Nộp Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Phí cấp phôi sổ mới; Lệ phí thẩm định hồ sơ và đo đạc đất đai.

– Bước 4: Nhận sổ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên mua mang hóa đơn quay lại để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Như vậy khi thực hiện đầy đủ các bước thì việc mua bán diễn ra và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận. Tuy nhiên câu hỏi được các bên chủ thể quan tâm khi này là việc công chứng xong mới chuyển tiền có an toàn không? Mời bạn đọc theo dõi phần tiếp theo bài viết để có câu trả lời.

3. Có được thỏa tuận công chứng xong mới chuyển tiền không

Căn cứ tại khoản 1 Điều 280 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền như sau: “Điều 280. Thực hiện nghĩa vụ trả tiền 1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.”

Ngoài ra, tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“ Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải 
tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê 
mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua 
chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng”.

Bản chất của hợp đồng là giao dịch dân sự, mà giao dịch dân sự luôn đề cao ý chí, việc tự thỏa thuận của các bên. Do đó, việc thanh toán tiền mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, hiện tại pháp luật không quy định một thời điểm thanh toán cụ thể. Vì vậy, các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về thời điểm thanh toán và số tiền thanh toán.

Việc công chứng xong mới chuyển tiền là có thể thực hiện được nhưng chưa thật sự an toàn bởi lý do sau khi công chứng cần thực hiện rất nhiều bước tiếp theo mà các bước có thể mang lại rủi ro lớn đối với bên mua nếu có khó khăn khi đăng ký sang tên đất đai hoặc nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế thì bên mua không thể tự thực hiện được thủ tục sang tên. Pháp luật không quy định thời điểm thanh toán tiền mua bán đất. Do đó, việc giữ lại tiền mang lại nhiều lợi ích cho bên mua tránh được những rủi ro phát sinh.

Trên đây là giải đáp chi tiết về vấn đề: Mua bán nhà đất có được thỏa thuận công chứng xong mới chuyển tiền được không? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ Công ty luật Tư Minh để gặp chuyên gia pháp lý.