Hợp Thức Hoá Đất Thực Tế So Với Sổ Đỏ

Đất dôi dư so với Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc so với số liệu trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 có thể được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, tương ứng với mỗi trường hợp đó sẽ có cách xử lý (cách hợp thức hóa) khác nhau, cụ thể:

Đất dôi dư do đo không chính xác

Diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ không phải khi nào cũng giống nhau, nhất là đối với thửa đất có hình thể phức tạp và phần nào đó là do đo thủ công.

Đối với trường hợp ranh giới không thay đổi nhưng có đất dôi dư thì nguyên nhân là do đo đạc không chính xác, đối với trường hợp này xử lý theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”.

Theo đó, khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Nghĩa là diện tích dôi dư nghiễm nhiên thuộc về người sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Đất dôi dư do lấn chiếm

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Sổ đỏ theo quy định

Nội dung này cũng được nêu rõ tại nguyên tắc cấp sổ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.

Theo đó, đối với diện tích đất dôi dư mà chủ sử dụng đất đã sử dụng trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đất dôi dư nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014

Đất dôi dư trong trường hợp này là đất dôi dư, xen kẹt chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014. Về nguyên tắc diện tích đất dôi dư này thuộc về nhà nước (nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng sau ngày 01/7/2014 cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và bị coi là hành vi lấn, chiếm đất).

Tuy nhiên, đối với phần diện tích đất dôi dư này vẫn có những cách xử lý mà theo đó nếu người dân nắm rõ có thể được sử dụng hợp pháp theo bằng quyết định của cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cụ thể:

– Làm đơn xin giao đất, cho thuê đất:

Trên thực tế có một điều hiển nhiên rằng phần diện tích đất dôi dư thường không nhiều và không đủ điều kiện diện tích tối thiểu để tạo thành một thửa đất riêng. Đối với phần diện tích này cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

– Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện khi phần diện tích đất dôi dư, xen kẹt chưa được sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014 và có từ hai chủ sử dụng đất liền kề trở lên (cả hai đều có nhu cầu sử dụng).

Việc đấu giá thực hiện theo quy định đấu giá quyền sử dụng đất, đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các chủ sử dụng đất ở liền kề với thửa đất đấu giá.

Lưu ý: Đối với phần đất dôi dư, xen kẹt không đủ điều kiện tạo thành thửa đất riêng khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa đất đang sử dụng để tạo thành một thửa chung.

Cách hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ năm 2023

Bước 1: Nộp hồ sơ để tiến hành đo đạc lại diện tích đất

Hồ sơ gồm:

– Đơn xin xác nhận việc trích đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu do Văn phòng đăng ký đất đai quy định)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có

Bước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.

Bước 3: Nộp hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 5. Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai:

a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.”