GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

1. Đặt cọc là gì? Hợp đồng đặt cọc là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc:“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, bản chất của hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên tham gia giao dịch dân sự với nhau để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và phải được lập thành văn bản – có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (theo quy định tại Mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC).

2. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được:

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Căn cứ theo mục 1, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng.
Các giao kết trên vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng, thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác:

Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.
Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Khi xảy ra tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận, thương lượng với nhau. Tuy nhiên, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

3. Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc phổ biến

Nội dung hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội. Tuy nhiên, thực tế tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn xảy ra với một số loại tranh chấp phổ biến như sau:

– Tranh chấp về tài sản là đối tượng giao dịch trong hợp đồng đặt cọc

Có nhiều trường hợp trên thực tế, khi hai bên đồng ý mua bán tài sản, đã thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó phát hiện ra tài sản đó đang có tranh chấp hoặc kể từ thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì mới phát sinh tranh chấp với người thứ ba khác dẫn đến việc mua bán, chuyển nhượng không thể diễn ra như dự kiến nhưng nội dung của hợp đồng đặt cọc lại không có các thỏa thuân liên quan đến việc giải quyết các vấn đề phát sinh này dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, trong hợp đồng đặt cọc rất cần thiết phải có các điều khoản chặt chẽ liên quan đến các chế tài để xử lý các trường hợp phát sinh nêu trên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người đặt cọc và tránh những tranh chấp không đáng có trên thực tế.

– Tranh chấp về mức “phạt cọc”

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau:

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều vụ án xảy ra vì bên nhận đặt cọc không đồng ý phạt cọc vì mức phạt quá cao đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, điều khoản về phạt cọc trong hợp đồng cũng là một nội dung rất quan trọng cần phải lưu ý khi soạn hợp đồng đặt cọc.

– Tranh chấp khi không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng theo quy định vì tài sản đặt cọc không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Nhiều người mua tài sản nhưng tài sản đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua đồng ý ký hợp đồng đặt cọc nhưng không nêu rõ thời gian phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán. Hai bên thống nhất bên nhận đặt cọc phải thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng vì nhiều lý do việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện được. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến bên đặt cọc khi tiền đặt cọc đã thanh toán nhưng không biết khi nào được sang tên theo thỏa thuận như ban đầu.

– Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên: Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.

– Tranh chấp về cam kết của các bên: Khi đặt cọc thông thường người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cam kết tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở như đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ), nhà đất không có tranh chấp, nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, nhà đất không có thế chấp, đất còn thời hạn sử dụng. Nếu không đúng như những gì cam kết có thể xảy ra tranh chấp.

– Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích không đúng, thanh toán – nhận tiền đặt cọc, thời gian giao nhận tiền đặt cọc, ….và rất nhiều các tranh chấp khác có thể phát sinh nếu các bên không lưu ý và chủ quan khi nghĩ rằng hợp đồng đặt cọc là đơn giản, không thể phát sinh tranh chấp.

4. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Cách 1: Thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.

Cách 2: Hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.

Cách 3: Khởi kiện

Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.

5. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo khoản 3 điều 26 BLTTDS 2015 quy định “Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án. Vì vậy, đối với trường hợp có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Tòa án.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện (theo điểm a khoản 1 điều 35 BLTTDS 2015) quy định “Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này”

Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ bao gồm: (theo điều 39 BLTTDS 2015)

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.