Chủ nhà không trả tiền cọc có kiện được không?

I. Chủ nhà không trả tiền cọc có đòi được tiền đặt cọc không?

Theo khoản 3 Điều 292 BLDS, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hay là một trong những biện pháp “bảo đảm niềm tin” giữa các bên trong giao dịch dân sự. Đây cũng là một trong những biện pháp được người bán nhà và người mua nhà để chắc chắn việc mua nhà được thực hiện.

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc được định nghĩa như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây
 gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá 
trị khác (sau đây gọichung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao 
kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại 
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ 
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt 
cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

không trả tiền cọc; Luật Tư Minh — không trả tiền cọc

Theo quy định đặt cọc mua nhà là biện pháp đảm bảo có các đặc điểm sau:

- Là sự thoả thuận của các bên để đảm bảo giao kết,thực hiện hợp đồng, ở đây là 
hợp đồng mua nhà

- Bên mua giao một khoản tiền (theo thoả thuận) cho bên cho bán trong một thời 
hạn nhất định.

- Khi hai bên thực hiện việc mua nhà thì tiền cọc có thể được trả lại cho bên mua 
hoặc trừ vào tiền mua nhà. Ngược lại,nếu bên thuê không mua nhà nữa thì bên mua 
sẽ mất số tiền đặt cọc; nếu bên bán không bán nữa thì phải trả cho bên thuê 2 lần 
số tiền đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Căn cứ các quy định này, có thể khẳng định, nếu mua không tiếp tục mua nhà nữa thì 
sẽ có các trường hợp sau đây sẽ xảy ra:

- Nếu hai bên có thoả thuận về việc trả lại tiền cọc/ không trả lại tiền cọc: Bên 
mua và bên bán thực hiện theo thoả thuận.

- Nếu hai bên không có thoả thuận: Bên mua không mua nữa sẽ mất cọc; bên bán không 
bán sẽ mất 02 lần số tiền đặt cọc.

Do đó, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể và các bên có thoả thuận không để xác định 
bên cho bán phải trả lại tiền cọc cho mua không.

II. Chủ nhà không trả tiền cọc, người mua phải làm gì?

Có thể thấy, hiện không có chế tài xử phạt bên bán tự ý phá vỡ thoả thuận mua nhà, đặt cọc thuê nhà mà Bộ luật Dân sự chỉ quy định về việc sẽ bị mất số tiền đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương nữa khi không thực hiện việc cho thuê nhà theo thoả thuận ban đầu.

Trong trường hợp này, mặc dù chủ nhà không bị phạt nhưng để bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của mình, người mua nhà có thể thực hiện các bước sau đây để đòi lại tiền đặt cọc:

– Yêu cầu bên bán nhà thực hiện đúng theo thoả thuận đặt cọc trước đó. Nếu không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định của khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự nêu trên.

– Nếu chủ bên bán không chịu trả lại tiền cọc cho bên mua thì người thuê có thể khởi kiện đến Toà án để giải quyết tranh chấp về việc đặt cọc thuê nhà giữa các bên theo thủ tục nêu tại Bộ luật Tố tụng dân sự sau đây:

+ Chuẩn bị hồ sơ: Đơn khởi kiện, hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc hoặc bất cứ giấy tờ, tài liệu nào liên quan đến việc mua nhà và đặt cọc cho mua nhà (nếu có); giấy tờ nhân thân của người bán, người mua…

+ Nơi nộp hồ sơ: Toà án nhân dân cấp huyện nơi người bị kiện cư trú, làm việc thông qua việc nộp trực tiếp, gửi qua đường bưu điện hoặc gửi online qua Cổng thông tin điện tử của Toà án (nếu có).

+ Toà án giải quyết: Thông thường thời gian này sẽ từ 02 – 06 tháng tuỳ vào mức độ phức tạp của từng vụ án. Trong thời gian này, Toà án sẽ chuẩn bị xét xử và mở phiên toà xét xử giải quyết tranh chấp của các bên.