Các Rủi Ro Khi Thuê Nhà Không Làm Hợp Đồng

Thời gian gần đây, nhu cầu thuê nhà, thuê trọ lại tăng lên đáng kể, đặc biệt là học sinh, sinh viên từ khắp các tỉnh thành đổ xô xuống các thành phố lớn để học tập và làm việc. Khi quyết định thuê nhà, thông thường các chủ thể sẽ đều lập thành hợp đồng. Khi đi thuê nhà, nếu lập hợp đồng thuê rõ ràng, cụ thể, nếu sau này có tranh chấp, các bên sẽ có căn cứ để giải quyết. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp người cho thuê nhà mà không làm hợp đồng. Việc không ký kết hợp đồng này có thể sẽ dẫn đến nhiều rủi ro cho người thuê nhà.

Các rủi ro khi thuê nhà không làm hợp đồng

1. Rủi ro thứ nhất: khó đòi lại tiền đặt cọc

Khi thuê nhà, các bên thường sẽ thực hiện đặt cọc một khoản tiền để tạo niềm tin cho việc đảm bảo thực hiện việc thuê trọ. Theo đó, khi thuê nhà, các bên có lập hợp đồng đặt cọc hoặc có nội dung đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, việc xử lý số tiền đặt cọc sẽ thực hiện như sau:

Nếu các bên thực hiện việc thuê nhà: Tiền cọc sẽ trả lại cho bên thuê hoặc được trừ vào tiền thuê nhà.

Bên thuê không thực hiện thuê nhà: Tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê nhà.

Bên cho thuê từ chối không cho thuê nhà: Bên cho thuê phải trả cho bên thuê tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc.

Như vậy, khi không lập hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng đặt cọc, để chứng minh các bên thuê nhà có thoả thuận về việc đặt cọc và xử lý số tiền đặt cọc trên thực tế là rất khó trừ trường hợp có các bằng chứng, chứng cứ khác như ghi âm, ghi hình… thể hiện nội dung này.

Các rủi ro khi thuê nhà không làm hợp đồng

2. Rủi ro thứ hai: Không đòi được bồi thường nếu chủ nhà vi phạm

Tương tự như khi đặt cọc, nếu hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định về việc bồi thường thiệt hại thì khi một trong hai bên không thực hiện theo thoả thuận nêu trong hợp đồng thì bên còn lại có thể đòi bồi thường theo quy định tại khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Đồng thời, theo Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà nêu tại hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ trường hợp:

Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
Bên thuê không dùng nhà ở đúng mục đích như thoả thuận trong hợp đồng.
Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê…

Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà chính là cơ sở để các bên thực hiện việc đòi bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế xảy ra. Nếu không có hợp đồng thuê nhà, các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền sẽ rất khó để xác định cụ thể thoả thuận của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà về việc đòi bồi thường thiệt hại.

3. Rủi ro thứ ba: Có thể bị chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước hạn

Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và gồm các nội dung về thời hạn, phương thức thanh toán tiền, quyền, nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên…

Căn cứ hợp đồng thuê nhà, các bên sẽ xác định được thời hạn thuê nhà. Qua đó, sẽ có cơ sở đòi bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm về thời hạn thuê nhà, đòi lại nhà trước thời hạn. Căn cứ theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014, chỉ có một số trường hợp nhất định, chủ nhà mới được quyền thu hồi nhà đang cho thuê như:

Bên thuê không trả tiền thuê đúng hạn từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
Bên thuê dùng nhà thuê vào mục đích không đúng theo thoả thuận tại hợp đồng.
Bên thuê tự ý cơi nới, phá dỡ nhà thuê…

Đồng thời, nếu các bên lập hợp đồng thuê nhà còn có cơ sở để yêu cầu bên vi phạm hợp đồng (đòi lại nhà trước hạn) bồi thường thiệt hại hoặc căn cứ để khởi kiện đòi quyền lợi hợp pháp của mình.

4. Rủi ro thứ tư: Chủ nhà có thể tự ý tăng giá thuê

Như phân tích ở trên, trong hợp đồng thuê nhà sẽ có nội dung về giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thuê nhà… cũng như việc áp dụng giá thuê nhà trong thời hạn thuê nhà theo thoả thuận của các bên.

Đồng nghĩa, khi các bên ký hợp đồng, trong hợp đồng thuê nhà sẽ có các điều khoản liên quan đến tiền thuê nhà, việc tăng, giảm giá thuê nhà trong thời gian thuê như có thể áp dụng xuyên suốt trong cả thời gian thuê cũng như việc điều chỉnh giá thuê nhà…

Những quy định này đều là sự thoả thuận của các bên do đó trong quá trình thuê; khi có hợp đồng, các bên chỉ cần thực hiện theo những gì đã thoả thuận. Qua đó, sẽ không phát sinh những hành vi có thể ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

5. Rủi ro thứ năm: Không được đăng ký thường trú

Điều 20 Luật Cư trú năm 2020 quy định các trường hợp được đăng ký thường trú tại nhà thuê trọ nếu được chủ nhà trọ đồng ý cho đăng ký thường trú và diện tích nhà trọ đảm bảo không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Đồng thời, theo khoản 3 Điều 21, Điều 22 Luật Cư trú này; khi đăng ký thường trú tại nhà thuê, người thuê cần chuẩn bị các giấy tờ:

Tờ khai thay đổi thông tin cư trú có ý kiến đồng ý của chủ trọ.

Hợp đồng thuê nhà đã được công chứng, chứng thực.

Giấy tờ, tài liệu liên quan để chứng minh đủ điều kiện về diện tích.

Theo quy định này, có thể thấy, khi đăng ký thường trú tại chỗ trọ cần phải có hợp đồng thuê nhà. Do đó, nếu các bên không ký hợp đồng khi thuê trọ; người thuê có thể sẽ mất cơ hội được đăng ký thường trú tại nhà trọ.