Những nguy cơ khi đặt cọc mua nhà bằng chuyển khoản

1. Những rủi ro pháp lý có thể gặp khi đặt cọc mua nhà đất:

Đặt cọc mua nhà đất với mục đích là để bảo đảm thực hiện hợp đồng bán đất. Thế nên việc người nhận cọc (chủ đất) (kể cả là người đặt cọc) có thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất sau khi đặt cọc và nhận cọc bán nhà đất hay không thì không thể chắc chắn, bên bán đất (bên nhận cọc) vẫn có thể thay đổi nhu cầu bán đất của mình cho người mua (người đặt cọc) trước khi thực hiện giao kết hợp đồng bán nhà đất, bởi vì việc đặt cọc mua bán nhà đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất chứ không phải là một giao dịch mà bắt buộc một trong hai bên phải thực hiện.

Sau khi đã nhận cọc mà bên nhận cọc (bên bán đất) không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng có nghĩa là đang đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì phải thực hiện nghĩa vụ trả cọc, phạt cọc và các nghĩa vụ khác hai bên đã thống nhất thỏa thuận.

Tuy nhiên, rủi ro cho người đặt cọc mua nhà đất ở đây là nếu trong trường hợp bên nhận tiền cọc bán nhà không trả lại phần tiền cọc, phạt cọc, và các nghĩa vụ khác hai bên đã thống nhất thỏa thuận do bên nhận cọc không đủ tiền để trả lại hoặc bên nhận cọc chây ỳ không trả thì sẽ gây khó khăn cho người đặt cọc thu hồi lại tiền. Hoặc những trường hợp khác như đất đang dính quy hoạch, kế hoạch mà không thể chuyển quyền sử dụng đất; đất chưa có giấy chứng nhận nên không thể chuyển quyền sử dụng,…

Thậm chí, nếu như người đặc cọc đất không tìm hiểu kỹ về người mà mình đặt cọc mà đã xuống tiền đặt cọc đất, trong trường hợp gặp những đối tượng lừa đảo thì khả năng bị mất trắng tiền khá cao.

2. Đặt cọc bằng chuyển khoản là gì?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao kết hợp đồng. Theo Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc có thể bao gồm việc bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị (như kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác) cho bên nhận đặt cọc theo thoả thuận trong một thời hạn cụ thể.

Điều đó có nghĩa đặt cọc bằng chuyển khoản là một trong các hình thức của việc đặt cọc. Theo đó, bên đặt cọc sẽ chuyển tiền cho bên nhận đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng. Bằng cách ra trực tiếp ngân hàng hoặc thông qua ứng dụng trên điện thoại, máy tính.

Dù được đặt cọc bằng hình thức nào, chuyển khoản hay giao dịch tiền mặt thì sau khi đặt cọc. Nếu hợp đồng được thực hiện hoặc giao kết thì số tiền đặt cọc này sẽ được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ của bên đặt cọc.

Nếu từ chối giao dịch thì số tiền này sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (khi bên đặt cọc từ chối) hoặc phải trả lại cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương ứng tương đương tiền đặt cọc (bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng) trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Cần lưu ý gì khi cọc bằng chuyển khoản?

Do đặt cọc bằng chuyển khoản thì người đặt cọc không giao tiền trực tiếp cho người nhận cọc. Cũng như sẽ không có người làm chứng nên khi thực hiện đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản thì các bên cần chú ý một số điều sau:

Theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 46/2014/TT-NHNN. Việc chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng của khách hàng được thực hiện theo quy trình nội bộ của ngân hàng, đảm bảo nhanh chóng, chính xác, an toàn và đầy đủ.

Do đó, với các ngân hàng khác nhau sẽ có một quy trình, trình tự chuyển tiền khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung, khi chuyển tiền, bạn đọc có thể chọn một trong bốn hình thức sau đây:

- Đến trực tiếp ngân hàng và thực hiện thủ tục chuyển tiền cho bên nhận đặt cọc 
theo hướng dẫn của nhân viên ngân hàng;

- Chuyển khoản qua ứng dụng của ngân hàng mà mình có tài khoản được cài đặt trên 
điện thoại;

- Chuyển khoản qua internet banking;

- Chuyển khoản qua dịch vụ chuyển khoản của cá nhân hoặc tổ chức. Hiện nay, có dịch 
vụ BankPlus, Momo, Zalopay… đều có thể hiện hiện chuyển khoản tiền trong tài khoản 
ví sang các ngân hàng khác.

Theo đó, dù chuyển khoản bằng hình thức nào thì đều có lưu lại giao dịch chuyển tiền hoặc biên lai. Thông báo xác nhận của ngân hàng, thông báo của các ứng dịch liên kết…

Tuy nhiên, những giấy tờ này cũng không thể hoàn toàn chứng minh được số tiền đó là tiền đặt cọc. Do vậy, khi chuyển khoản, nhất định người chuyển phải ghi cụ thể nội dung chuyển tiền là đặt cọc số tiền bao nhiêu. Nếu được có thể ghi thêm nội dung thoả thuận đặt cọc giữa các bên.

Ngoài ra, trước khi thoả thuận đặt cọc, các bên đều phải có tin nhắn, hợp đồng, giấy tờ xác nhận đặt cọc, cuộc nói chuyện điện thoại… về nội dung thoả thuận đặt cọc.

Bởi vậy, để chứng minh có tồn tại giao dịch đặt cọc. Người đặt cọc bằng chuyển khoản phải lưu giữ lại tất cả những bằng chứng, chứng cứ này làm căn cứ để nếu có tranh chấp xảy ra sẽ khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền.

Trên đây là giải đáp chi tiết về vấn đề: Những nguy cơ khi đặt cọc mua nhà bằng chuyển khoản? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ Công ty luật Tư Minh để gặp chuyên gia pháp lý.